房地产市场调查报告
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房地产市场调查报告 篇1
“两港一城”建设热潮和城市化进程加快促进了我区房地产市场的蓬勃发展。目前房地产业在我区经济发展中具有重要地位和作用,房地产业直接税收占到总税收的15%左右,相关税收占到总税收的30%;如果加上契税收入,则占到36%。随着经济的发展和城市化进程的不断加快,房地产业对税收的支柱作用会更加明显。
近期,中央和市陆续出台了针对房地产市场的调控政策,对于受外部环境影响较敏感的房地产业来说,政策的调整无疑会影响房地产市场的发展。认清我区房地产市场现状,客观分析政策对房地产走势的影响,从而研究提出相应的对策建议,对保持我区房地产市场的持续健康发展,具有重要意义。
一、我区房地产市场发展现状
今年1-6月,我区房地产业实现税收5亿元,同比增长85%;房地产开发投资完成37.3亿元,其中住宅投资完成23亿元;商品房施工面积489.9万平方米,销售100万平方米。今年以来,我区房地产业发展呈现以下特点:
1、房产投资保持较高增速
我区近年的大开发大建设态势和房地产市场的走热使得房产开发商对我区房地产市场前景纷纷看好。今年上半年我区房地产开发仍延续了去年以来的较快增长势头,1-6月,房地产开发平均增速为42.2%,具体走势见图一。其中,住宅建设在房地产开发投资中的地位突出,占到房地产开发全部投资的62%;商业营业用房今年开发增速也持续走高,2-6月累计增速分别为:2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;办公楼开发投资也保持了10倍以上的增速。
2、房产销售势头回落明显
今年我区商品房销售面积和销售额的同比增速均呈逐月下降趋势,2-6月的增速走势见图二:
从商品房预售情况来看,回落趋势明显。1-6月全区预售3940套,总面积50.6万平方米;预售套数和面积数与去年同期相比分别降低了15.5%和15.4%。出于对宏观政策的观望心态,3月份我区商品房预售出现了一次明显下降,4月份仅售出474套,总面积6.5万平方米,与3月份相比均下降了44.3%。5月、6月继续维持了较低的预售水平,每月预售385套,总面积5万平方米左右。
3、房产平均价格持续走高
虽然今年年初开始,中央及市频频出台调控房地产市场的有关政策,但年后,房地产市场已进入快速上涨的新一轮行情,由于土地的稀缺性、百姓改善住房的实际需求支撑以及“跟涨不跟跌”的投资心理等因素影响,我区房价也呈持续走高的态势。
自年开始,我区房地产价格以年均20%以上的速度快速提升,房价在、、年分别同比上涨20.5%、30%和42%。目前,我区新建商品房均价已达5590元每平方米,同比上升20%;存量房均价已达5000元每平方米,同比上升47%。
二、近期房地产市场调控政策对我区房地产市场发展的影响
由于房地产价格持续上涨,房地产市场投机成份严重,中央将防范房地产风险作为今年宏观调控的重点,市也出台了多项有关政策,加强对房地产业的调控。中央和市的政策主要通过以下几方面来调控房市:
中央:
——土地供应结构调整。建设部等七部委出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》,规定各地要根据房地产市场变化情况,适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间;对房价上涨过快的地方,适当提高居住用地在土地供应中的比例,着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量;严控高档住房用地供应。
——房贷利率调整。3月16日,央行出台了调整商业银行自营性个人住房信贷政策,规定对房价上涨过快城市或地区,可将个人住房贷款最低首付款比例由20%提高到30%,并实行住房贷款下限管理,将个人住房贷款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。
——房地产财税政策调整。国税总局、财政部、建设部联合发文,规定XX年6月1日后,个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税,同时规定凡在XX年6月1日以后购买非普通住房的,按3%全额征收契税。
——房地产发展目标调整。XX年市《政府工作报告》确立了“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住宅为主”的“三个为主”楼市调控原则。
——房地产销售登记方式调整。市加强新建楼盘网上备案工作,于2月18日推出“网上二手房”试运转,增强房地产信息的透明度,并出重拳打击违规炒作房产的企业。
——房地产供应结构调整。大力调整供应结构,加大配套商品房为主的中低价普通商品房供应。XX年市计划开工建设配套商品房和中低价商品房各1000万平方米。
从短期看,宏观政策的调整将对我区的房地产投资建设带来直接影响,从而关系到财政收入、固定资产投资、第三产业增加值等主要经济目标的完成;同时,平抑房价政策的出台导致市场观望气氛浓重,房地产市场尤其是二手房市场交易量将有较大程度的萎缩,我区房地产业发展将出现一定程度的“缓刹车”效应。
但从长期看,宏观政策调整必将有效剔除我区房地产市场中的投机因素,达到抑制投机行为、规范投资行为、鼓励居住消费的目的,有利于我区房地产市场的持续健康发展,主要将起到以下几方面的作用:
——合理控制房地产投资开发量。通过调整房贷利率、税收政策,减少房地产市场中的投机成分,显露市场真实需求量,合理引导房地产投资开发量。同时,通过严格土地供应,有效防止过度开发的情况发生。
——缓解房地产业供求矛盾。通过加大配套商品房和中低价商品房的建设量,调整房地产供应结构,满足普通老百姓的住房需求,有效缓解房地产业的供求矛盾。
——适度平稳房地产价格。考虑到“两港一城”建设效应初显、浦东板块效应显现、基础设施建设加快带来的房产升值效应,我区房地产价格仍将继续走高,但期房限转、税收调整、商品房网上登记等政策办法将有效稳定过快上涨的房价,使其涨幅趋于稳定。
三、积极应对,保持我区房地产市场持续健康发展
总的来说,由于我区房地产市场发展基数相对较低,近期又迎来“两港一城”开发建设的历史性机遇,从长远来看,我区房地产市场仍将有比较大的发展空间。近期的房地产调控政策将使我区正在发展中的房地产市场进入一个调整-巩固-提高的阶段,走向日趋成熟。为保持我区房地产市场的持续健康发展,当前要注意以下几点。
1、加强房地产价格监测工作
建立起科学有效的房价监测和预警体系,加强对房地产市场的调控,维护房地产市场价格秩序,促进房地产业持续健康发展。重点监测土地出让价格,新建商品房、存量房的交易价格;当前特别要重视加强对住宅类商品房价格的监测工作。加强房价的季度、年度分析预测工作,将出让土地面积、房地产开发投资额,新建商品房的开工面积、竣工面积、销售面积、空置房面积及空置率,市场平均价格及变动情况和原因等列入分析内容。一旦发现价格异常波动,及时提出预警建议。
2、加强房地产项目的跟踪管理工作
建立房地产项目的跟踪联系网络,及时反馈项目的进展情况,以便发现问题、协调问题、解决问题。确保房地产企业根据政府年度土地供应计划经营房地产开发项目,并按照统一招标、拍卖和挂牌的方式来取得土地使用权,同时,严格对房地产企业有关用地、立项、规划、建设和销售手续的办理。把好房地产项目的市场准入关,严格审查房地产开发企业的资质条件,对抽逃注册资本金、项目资本金,无证或超范围从事房地产开发经营的行为,要依法严厉打击。
3、有计划有步骤的规划房地产开发
结合我区经济发展和城镇建设总体规划来开发房地产,根据轨道交通等基础设施建设来编制房地产开发计划,合理预留开发空间,以达到通过城市规划来引导房地产开发,带动经济发展的良好效果。加强对房地产市场的监控,通过房地产市场的信息透明化,培育和发挥房地产行业协会的作用,引导房地产企业掌握市场状况,根据市场运行状况合理安排开发计划。
4、合理引导住房主体需求
中低收入职工、新增的城镇职工、城市化推进的人群、进城务工的农民工、城镇中的困难家庭是社会上的住房主体需求。为满足这部分需求,市政府今年大力推进配套商品房和中低价商品房两类住房建设,同时加大廉租房的建设力度。我区要以此为契机,积极引导商品房开发向普通住宅建设倾斜,改善住宅供应,完善住宅功能,提高住宅质量。同时,结合我区开发建设和城市化进程实际,引导居民对住房的理性消费,推动主体需求的合理化。
房地产市场调查报告 篇2
引言: 新房成交远高于预期,二手房20%个税出台,成交火爆。
20xx年第一季度新房成交量达到1194套,成交量远高于预期,同比20xx年第一季度,成交量增涨明显,楼盘分多期开盘的营销手段使得开盘的去化率十分惊人。受到3月1日出台的国五条细则——个人出售房产要严格按照转让所得的20%计征个人所得税的影响,诸暨3月份二手房市场交易火爆, 单月成交量达到了842套。(文中所有数据截至3月29日)
一、第一季度商品房住宅(新房)成交量分析
(20xx年第一季度诸暨商品房住宅成交量统计图)
提要:20xx年第一季度新房成交量同比20xx年第一季度有明显涨幅。从数据分析可以看出,诸暨房地产市场新房每月成交量都在300套以上,第一季度总成交1194套。
环比20xx年第四季度,20xx第一季度新房成交量有所回落,同比20xx年第一季度有明显涨幅。
每年的1、2月份,春节前后,大部分房企正处于总结前一年业绩、制订新一年目标的阶段,开盘、营销节奏普遍放缓,因此这个时间段内交易量通常会相对较低,尤其20xx年年底市场总体处于高位,在此影响下今年一季度成交环比有所回落是正常现象。
如果将今年一季度新房成交量与往年同期比较,则不难发现,今年一季度成交量相比去年成交量有大幅度的提高,与历史同期最高水平相差无几。总结来看,去年年底的市场上升行情其实仍在延续。
二、第一季度商品房住宅(新房)成交均价分析
(第一季度诸暨商品房住宅成交均价走势图)
提要:第一季度诸暨商品房住宅(新房)成交均价相比于20xx年有小幅度的上涨。
从1月份开始,诸暨商品房住宅(新房)成交均价在稳步上升。环比20xx第四季度,涨幅不大。但是同比20xx年第一季度,成交均价却有明显涨幅,上涨幅度达到了8。6%。
事实上,20xx年楼市调控初步控制了房价快速上涨的局面。但是20xx年第一季度却有了明显的涨幅,因此在我们看来,整个20xx年上半年诸暨房地产市场都将维持量价齐升的格局。从存量角度看,存量虽仍处在一个相对高位,但经过20xx年的去库存消化,存量水平已有明显的下降,从消化周期来看,随着库存的减少和成交的回升,消化周期相比20xx年同期普遍出现大幅缩短。
三、第一季度诸暨二手房住宅成交及住宅出租分析
(20xx年第一季度诸暨二手房成交量走势图)
二手房:受到3月1日出台的国五条细则——个人出售房产要严格按照转让所得的20%计征个人所得税的影响, 诸暨3月份二手房市场交易火爆。
20xx年第一季度诸暨二手房住宅成交1171套,同比20xx年第一季度二手房住宅成交的293套上涨了300%。20xx年第四季度诸暨二手房市场成交347套,环比20xx年第四季度成交量上涨了237%。
3月1日国五条细则出台之后,住建部部长姜伟新在接受记者采访时强调,“国五条”一定要严格执行。他说:“执行过程中如果有什么问题再改,但一定要严格执行。”通过走访诸暨本地的中介了解到,此前执行的个人所得税政策分为几类情况:普通住宅按照房屋成交价的1%计征;非普通住宅按照房屋成交价的2%计征;但自有住房如满5年且为个人唯一住房的可免征个人所得税。
细则出台前的短期内,由于个税按此差额征收,短期内会加速二手房的交易,争取搭上政策的末班车,二手房交易将进入暂时的高峰期。
租房:每年过年前后都是房屋租赁的淡季,并且由于诸暨教育局新政的实施,进一步导致了房租租赁的减少,年后的租赁市场主要以因工作需求租赁房屋的为主。
四、第一季度诸暨房地产市场总结
20xx年1月,随着春节的逐渐临近,大部分房企放慢了营销推案节奏,新增供应量环比出现大幅下滑,然而诸暨的成交量却依然在延续去年底的“翘尾”行情,尽管环比去年第四季度的成交量有所回落,但同比却出现了增长。3月1日国五条细则出台之后, 二手房交易进入暂时的高峰期, 诸暨3月份二手房市场交易火爆。一手房市场对“国五条”反应稍显迟钝,新政对于我市一手房市场的影响,可能会在未来一段时间里逐步显现。
我市存量虽仍处在一个相对高位,但经过20xx年的去库存消化,存量水平已有明显的下降,从消化周期来看,随着库存的减少和成交的回升,消化周期相比20xx年同期普遍出现大幅缩短。
总体看来,20xx年诸暨房地产市场可谓取得了开门红。至于这波行情能延续到什么时候,我们认为,如果短期内整个房地产行业政策面能维持当前的平稳格局,那么市场需求继续温和释放应是基本上确定的。
房地产市场调查报告 篇3
南京房地产开发投资额仍在增长,销竣比显示供需仍不平衡。20xx年南京房地产开发累计投资额445.97亿元,同比增长27%,20xx年1-2月房地产开发完成投资额77.2亿元,同比增长41%。**年以来平均销竣比为2.64,**年全年呈现供不应求的局面,但是**年前两个月销售面积跟不上竣工面积,主要原因可能是受市场拐点论的影响。
**年1-2月份商品房销售均价为5331元,同比**年2月份增长**.1%,相比**年全年销售均价增长0.5%,但是比较**年末的销售均价略有下降。**年12月份南京市商品房成交量显著放大,**年前两个月成交量较少,相比**年1-2月份同比减少60%多。
**年前4个月南京住宅市场成交量表现比较平稳,较**年同比有所减少。**年3月份累计成交面积约40万平方米,同比减少17%左右,4月份截至到4月22日累计成交40.2万平方米,有望超过3月份的成交量,但同比**年4月仍有缩减。
南京未来两年的住房建设计划将提高响应政策号召,土地供应不会对房地产市场过度限制。未来两年南京的住房建设计划将逐步落实90/70政策,增加中低价位、中小户型商品房的供应量,加大保障性住房的投入,由于存量土地比较多,**年土地供应相比**年减少135 万平方米左右,但是09年将在**年的基础上增加200万平方米的土地供应,因此未来两年南京房地产市场不会受到土地供应的限制。
**年以来南京商品房销售情况,20xx年,南京市商品房全年销售额为603.51亿元,销售面积 **37.88万平方米,销售均价为5303.8元/平方米,其中住宅全年销售额533.42亿元,销售面积为**64.52万平方米,销售均价为 50**元/平方米,现房全年销售额为77.58亿元,销售面积为190.27万平方米,销售均价为4**7元/平方米,期房全年销售额为455.84亿元,销售面积为874.24万平方米,销售均价为5214元/平方米。
**年1-2月份南京市商品房销售额为24.74亿元,销售面积46.41万平方米,销售均价为5331元,售价同比**年2月份增长**.1%,相比**年全年销售均价增长0.5%。其中住宅销售额为20.61亿元,销售面积42.63万平方米,销售均价为4835元/平方米,同比增长 16.23%,现房销售额为2.05亿元,销售面积为4.37万平方米,销售均价为4691元/平方米,同比下降22.2%,期房销售额为18.56亿元,销售面积38.26万平方米,销售均价为4851元/平方米,同比增长27.83%。
从各月商品房销售均价的走势来看,**年南京商品房销售均价呈现稳步上涨态势,但是**年末到**年初房价有略微的下降。
从图表6的每月销售量来看,20xx年12月份南京市商品房成交量显著放大,**年初可能受淡季因素和房地产拐点论影响,成交量较少,相比**年1-2月份同比减少60%多。 **年以来,南京市各区域板块住宅成交数量不一,成交量位居前两位的是江宁和浦口两大板块。截至到**年4月22日,江宁板块累计成交近5000套,约38.9万平方米,浦口板块累计成交近3400套,约32.9万平方米。江宁板块3月份成交约**.5万平方米,浦口板块成交约12.44万平方米,分别占全市总成交额的29%和31%。河西板块属于南京市的高尚住宅区,该板块的项目大多属于知名开放商,楼盘房型结构和质量也相对比较好,但是价位偏好,离市中心较远,适合有车族的消费群体,**年该板块成交量位居全市,城南板块4月份成交量有显著放大,截至到4月22日,城南板块4月份成交近8.7万平方米,占全市总成交量的14.8%。
玄武、白下、鼓楼三大区域的楼盘销售均价位居全市前三位。玄武区的楼盘售价在9000元/平方米~25000元/平方米之间,白下区普遍在9000元 /平方米~15000元/平方米左右,鼓楼的房价普遍在**000元/
平方米以上,位置较偏的苏宁千秋情缘在7000元/平方米左右。建邺区的楼盘大多集中
在河西板块,该板块环境比较好,楼盘质量也比较高,知名地产开发商如中海地产、万科、栖霞建设等都在该板块开发项目,老南京和新南京都喜欢在此安家落户,目前该板块的销售均价都在**000元/平方米以上。
新楼盘比较多的是江宁区,江宁区是南京高新技术开发区,环境也比较好,售价相对较低,比较适合来南京落户的外地大学生,目前普通住宅售价大概在 6000元/平方米左右,各个不同的楼盘价格差异也比较大。由于江宁区房价相对较低,环境较好,并有大量别墅项目,是富人聚集地,同时将受惠于即将开通的地铁2号线,预计江宁区的房价会有较大升值空间。 三,南京未来两年住房建设计划,根据南京市住房建设计划,**年南京各类住房上市量将达**20万平方米,其中普通住房上市总量约850万平方米,经适房(含廉租房)约240万平方米,比**年120万平方米的经济适用房供应量增加了近一倍,中低价商品房约30万平方米。**年南京廉租房建设计划投入资金3.6亿,筹建廉租住房**00套,约5万平米。**年各类住房建设用地计划供应量为850万平方米,其中住房建设用地700万平方米,保障性住房建设用地约150万平方米,相比**年土地实际供应量985万平方米减少约135万平方米。
09年南京普通住房上市量约800万平方米,相比**年的850万平方米有所下调,其中,中低价位、中小户型商品房约560万平方米,将逐步落实90/70政策;经济适用住房约225万平方米,与**的计划基本持平;中低价商品房(含限价房、拆迁复建房)可上市供应总量为60万平方米,比 **年30万平方米的供应计划将近翻了一倍;廉租房建设计划投入资金
3.4亿元,筹建廉租住房**00套,约5万平方米。09年各类住房建设用地计划供应 **50万平方米,其中各类普通商品住宅建设用地850万平方米,保障性住房建设用地200万平方米,相比**年的土地供应量有所增加,预示土地市场将持续活跃。09年南京市住房建设计划总量与**年大致持平。
总的来或,未来两年南京的住房建设计划将逐步落实90/70政策,增加中低价位、中小户型商品房的供应量,加大保障性住房的投入,由于存量土地比较多,**年土地供应相比**年减少135万平方米左右,但是09年将在**年的基础上增加200万平方米的土地供应,因此未来两年南京房地产市场不会受到土地供应的限制。
房地产市场调查报告 篇4
沿中元街分布联邦大厦、星汇大厦、建汇大厦、好运广场、广裕中心,中心地段分布常阳花园、金地利、天鹅湖花园、丽景新园、明珠广场等,其座落于常平商圈区,整个区域以小户型,小面积为主,绿化率低,配套设施少,其成功销售的主要原因来自地段,地段决定它的价值,此区域楼盘极具投资性,投资价值高,回报快,出租率高,购买以香港本地投资客较多,部分买来住家,其交通购物方便,周边配套设施齐全,是常平最繁华的商业圈。
住宅空置严重,原有“外销”住宅的设计与需求日趋“内销”的矛盾越来越明显。南南零星分布金碧花园、紫荆花园、阳光山庄,产品有别墅,洋房售价不等,以中小户型为主,
早期针对长香港业主,如紫荆花园购买者98%为香港人,其产品户型设计针对港人设计,目前港人购房所占比例仅仅20%左右,而阳光山庄2004年购房80%为内地人,常黄公路沿线区域销售很不乐观,目前处于滞销局面,目前购买客户向本地内地市场延伸,其产品已不适应消费者需求。
常平房地产的发展趋势向东门聚集,镇政府全力打造文化新城,一大批基础设施相继施工,如:铁路公园、广电中心、文化广场、中心广场、高尔夫球场、常平大剧院,因市场配套的大力支持,成为常平市场新地热点区域。加之政府全力扶植该区域的房地产,如东田 丽园,旺角新城,04年一经推出就受消费者的相当大的关注,这与常平的规划是分不开的,成为常平打造文化新城的有力依托。
5)丽城开发商住居区,依托于隐贤山庄风景区的人文底蕴与自然景观为价值支撑,早期居家型物业的主要开发地。
位于常平东面铁路旁边分布有丽城隐贤
山庄、丽景、丽都、聚福,规划新建落成的世纪康城,相邻新天美地,以东莞四大旅游景点之一隐贤山庄,为文化背景,集居所、餐饮、商贸、娱乐、渡假、旅游为一体,其区域开发的商品房,配套设施较为齐全,绿化率高,环境优美,交通便利空气清新,远离工业区,污染小,户型设计超前,购买者都以早期港人居住渡假为主,投资客较小,一般自住。其购买的主要原因,来自周边环境,空气新鲜,其户型设计符合早期港人需求,现区域内以香港人居多。现今推出的新楼盘如新天美地5期、世纪康城都以精美装修突出个性化特点,以优质的管理服务,新颖的产品设计为基础,销售均价在3600元/平方米左右,目前片区内香港人购房呈下降趋势,本地与内地呈现上升趋势,且该区域出租率不高。
针对本案丽都花园附近几个楼盘市调分析。
丽城鹿儿岛早期以风景区,大环境为卖点,在售户型有二户至三户。早期以香港人为主,后期购房以外地人和本地人为主,占比例的80%,其户型方正实用,楼价适中,各方面配套齐全,03、04年销售不是很乐观,现仍然有部分空置房,导致现暂停原因来自发展商,根据调查其空置房是作为抵扣工程款所用;
山水雅居现主打休闲地段,主要宣传推广其配套齐全,户型设计新颖超前,户型选择的多样性。根据我司前期的调研,该项目原定于05年3月开盘正式发售,由于工程资金的原因推迟至5月开始认筹。现楼体已近封顶,由于近年常平的房地产市场供给相对大于需求的情况,本地的消化能力弱的客观原因,山水雅居的客户访问量也较少,我司预测导致该盘迟迟未能发售的原因也就是由于认筹客户量的不足造成;
新天美地,其地理位置不理想,但走品牌个性化,特设7.5米的高入口大堂,装修材料采用顶级材料,名厂洁具及厨具,新盘推出特价单位毛胚房,造成过一时抢购热潮,但经过购房者的一段时间理性思考,其销售也逐步回落,作为新推楼盘其推广力度是相当大的,几乎涵盖了常平的所有媒体渠道。其产品中两房购买中80%为香港人,三户及四房购买为本地人,外地商人,销售情况在本区域内相对较好。
相邻楼盘分析表仅供参考
世纪康城 山水雅居 新天美地 户型 二房 三房 二房 三房 二房 三房 面积 77.2 **3 77 128 75.37 137 均价 3500元 3800元 3400元
27万 36万 29.3万 48.6万 25.6万 46.6万 20年供楼 1600元 1850元 1700元 2600元 1400元 2500元 30年供楼 1300元 1500元 1400元 2**0元 **50元 2000元 租金篇二:房地产市场调研报告范本
房地产市场调查报告 篇5
“只要去做,你就能得到。”很多房地产项目都遵循了这条熟悉的好莱坞式格言。但在砖石和砂浆的现实世界里,所有经济上获得成功的房地产开发项目都与其市场潜力密不可分。
房地产市场分析可为房地产各项活动提供决策和实施的依据,不科学的市场分析将导致不切实际的市场预期及错误的需求判断,从而引发房地产活动中的风险。本文从实用的角度,探讨了房地产市场分析的层次与内容体系,归纳总结出服务于房地产投资决策、项目融资、房地产征券投资、房地产开发过程、房地产市场宏观管理等活动的房地产市场分析报告的特点,对房地产市场分析缺乏有效性的原因进行分析,并提出了提高房地产市场分析报告有效性的途径。
一、房地产市场分析的层次与内容
1、房地产市场分析的层次
房地产市场分析由于深度与内容侧重点上的不同要求,可分为以下三个层次的分析,每一后续的分析可建立在前一层次分析所提供的信息基础之上,它们之间有逻辑联系。
区域房地产市场分析:
是市场研究区域内所有的物业类型及总的地区经济,对总的房地产市场及各专业市场总供需情况的综合分析。它侧重于地区经济分析、区位分析、市场概况分析等内容。
专业房地产市场分析:
是对市场研究区域内专业市场(住宅、商业或工业物业)或专业子市场的供需分析,是在前一层次分析的基础上,对特定子市场的供需情况进行单独的估计和预测。它侧重于专业市场供求分析内容。
项目房地产市场分析:
是在前两个层次的基础上,对特定地点特定项目作竞争能力分析,预测一定价格和特征下的销售率及市场占有率情况,对项目的租金及售价、吸纳量及吸纳量计划进行预测。它侧重于项目竞争能力分析等内容。
2、房地产市场分析的内容
房地产市场分析的内容较为复杂与多样,将它归纳为六项主要内容。各类房地产市场分析由于要求的侧重点不一样。所包含的内容也不完全相同,有的可能只包含其中的几项。
地区经济分析:
是研究地区的经济环境,它包含¢ù地区经济的基本趋势分析;¢?地区基础产业的发展趋势分析。房地产市场分析可采用计划部门等机构对地区经济情况的研究结果,而不必对地区经济情况作完全分析。但需要根据分析时的实情作调整,以反映最新信息,当然,如没能找到公共机构的预测信息,也需作一些独立预测。
区位分析:
是某地点的最佳用途分析,它是进行投资决策时的主要分析内容。它要对项目地块所在的区位与类似的区位进行比较,发现市场机会;在有两个或两个以上的可选用途时,就要对每一种可能的用途进行分析比较。此处所指的是宏观层次上的分析,而不是在宏观和微观上都作比较的可行性研究中市场分析的全部内容。
市场概况分析:
它包含¢ù对地区房地产各类市场总的未来趋势分析;¢ú把项目及其所在的专业市场放在整个地区经济中,考察它们的地位和状况,分析人口、公共政策、经济、法律是否支持该项目。¢?找出影响计划项目成功的关键问题,明确下一步分析的方向和侧重点。
专业市场供求分析:
它包含¢ù根据潜在需求的来源地及竞争物业的所在地,确定市场研究区域;¢ú细分市场,进行产品细分及消费者细分。找出某一消费群体所对应的房地产产品子市场;¢?分析各子市场的供需关系,求出各子市场的供需缺口;¢ü将供需缺口最大的子市场确定为目标子市场,具体求出目标子市场供求缺口量(即未满足的需求量)。
项目竞争分析:
它包含:¢ù分析目标物业的法律、经济、地点、及地点的可达性等特征;¢ú根据目标物业的特征选择、调查竞争物业;¢?进行竞争评价,确定目标物业的竞争特点,预测一定价格和特征下项目的销售率及市场占有率(市场份额)。这里面还包含要得出三个分析的侧重点,即营销建议、售价和租金预测、预测吸纳量及吸纳量计划。当然,每个市场分析不一定都包含所有的侧重点。其中营销建议是研究销售较好的竞争项目及户型,进行目标物业的规划设计和产品功能定位,并找出目标物业的竞争优势,提出强化其优势、弱化劣势的措施,并指出它的市场风险来源。售价和租金预测是通过对比分析,总结竞争项目历史上的出售率、出租率及租金、售价情况来预测。吸纳量计划是指研究地区、价格和市场份额间的关系,将项目所在子市场中未满足的需求。按照市场占有率进行分配。预测项目的吸纳量及吸纳量计划。
敏感性分析:
测定关键参数的敬感性。确定分析结果适用的范围,反映市场分析面对的不确定定性。即测定关键参数变动范围,对分析中的关键假设,测定它闪在确保项目满足投资目标要求的情况下,允许变动的范围。
二、不同使用目的下房地产市场分析的特点
在实际应用中,某一使用者或部门可能会遇到所有物业类型的市场分析问题。如投资决策部门、金融机构、房地产证券公司、房地产开发企业、政府农场宏观管理部门等,他们由于各自不同的目的需要,对市场分析报告的侧重点和深度也有差别。
1、投资决策中的房地产市场分析
房地产项目投资决策的目标是开发或投资满足目标收益要求的房地产项目,决策中最重要的问题是投资地点的选择和投资机会的把握,它要做的是项目房地产市场分析。其中,置业投资决策要确保项目的经济能力,分析市场前景及项目租金预测。开发投资决策要决定市场需求和寻找市场机会,选择正确的位置、合适的开发时间,以保证项目汗发完成后有良好的市场需求。
2、项目融资中的房地产市场分析
房地严项目融资中要时项目进行市场评估,以预测项目的销售收入,作为衡量贷款还款的主要来源。在融资过程中,开发商需要房地产市场分析作为项目可行性分析的一个重要都分提供申请贷款的理由。金融机构借助房地产市场分析的结果来评估项目的投资潜力,确保贷款和投资有一个好的市场基础,确保项目的经济能国,作为贷款项目选择的重要依据。
3、房地产证券化中的房地产市场分析
在房地产证券化过程中,房地产形场分析的目的、是帮助评估师合理确定抵押物的价值,帮助证券商进行市场定性、确定抵押物组合、为房地产证券定价等,为投资者提供抵押对象的完备信息,反映抵押对象的质量及市场预期回报。作为投资者选择证券类则的依据;为政府担保方及评级机构提供房地产的市场前景分析,价为分析证券实际价值的参考,并为进行证券结构控制提供依据。总之,为证券化服务的房地产市场分析目的较复杂,它根本的侧重点在于关注房地产市场前景及项目物业的收益或回报率。
4、房地产开发中的房地产市场分析
房地产的开发过程中,开发商要根据市场的需要确定方向,设计或修订投资策略,指导选定位置,进行产品计划、设计、品质、定价、调整,获取规划许可和政府支持,获取金融机构贷款的支持,制定合理的营销策略促进项目开发成功。如为其提供项目建成后的市场可按纳的售价和租金水平;根据项目特点进行亮点的挖掘,据此制定营销策略;另外,市场分析还提高了房地产企业对市场状况的把握程度,增强了企业的竞争能力,实时调整营销策略。
5、市场宏观管理中的房地产市场分析
房地产市场的宏观管理要把握房地产市场供求关系的变化规律,以合理制定有关的房地产产业政策;把握房地产市场宏观经济情况及政策、法律环境,及房地产市场供求情况,了解整个房地产宏观市场,以指导土地规划及利用,合理控制土地开发与土地供给的数量与结构;了解房地产专业物业供需情况,为房地产合理结构控制提供依据;房地产宏观管理部门还要确定什么样的项目类型能获得公众的赞同,了解计划开发项目周围公众的态度,以确保新的开发适合社区的需要,满足公众的需要。
研究以上各类活动的特点,得出各类房地产活动所需市场分析的层次及内容侧重点如表所示。
三、提高房地产市场分析有效性的途径
1、影响房地产市场分析有效性的原因
通过对房地产市场分析的系统研究,本文认为影响市场分析有效性的原因有:第一,分析师对房地产市场分析要点的把握程度。只有根据分析目的把握住市场分析的关键所在,才能使分析切中要点,达到一定深度,不因分析内容过多而遮掩了主体的分析;第二,分析过程中逻辑关系是否合理。第三,市场分析所选用的分析方法是否恰当;第四,市场分析的数据是否充分、可靠。在一个房地产市场分析中,如有以上原因的一个或几个情况发生,都会导致市场分析结论的不合理和缺乏有效性。
2、提高房地户市场分析有效性的途径
总体上来说,要提高房地产市场分析报告的有效性或可信度,首先就要明确各类房地产活动对房地产市场分析的要求,明确市场分析的工作重点,有针对性地分析。同时,要求在分析过程中,采用合适的市场分析方法,论证有力、结论明确。具体的要求是:系统完整、逻辑清晰合理;报告中采用的数据有针对性,有两个以上数据来源的比较;需求参数确定合理,对关键需求参数的变动趋势有独到的研究分析,而不是简单采用了不变的参数来求算;预测需求时测定了细分市场的分段需求;分析中要分析子市场分段中有竞争的供给,而不是笼统地分析已建和在建项目的供给;市场占有率、吸纳量计划的确定过程合理且有逻辑性;市场分析结论明确,结论适用的范围界定清楚,能充分反映市场分析结论所面对的不确定性。
房地产市场分析,是房产市场调查者最主要的一种统计分析方法,这也是考察房地产市场的最根本的依据,是房产走向的导航标!
房地产市场调查报告 篇6
一、总体概况
1、地理综述:
潍坊市位于山东半岛中部,南依沂山,北濒渤海,扼山东内陆腹地通往半岛地区的咽喉,胶济铁路横贯市境东西。东连海港名城青岛、烟台,西接工矿重镇淄博、东营,南连临沂、日照,地理位置优越。潍坊市南北长188 公里,东西宽164公里,总面积15859平方公里,其中市区面积1472平方公里。市域地势南高北低,南部是山区丘陵,中部为平原,北部是沿海滩涂。20xx年全市出生人口81648人,合法生育率达97.7%,人口自然增长率4.00‰,性别比104.3。据公安部门统计,全市20xx年末总人口855.3万人,其中非农业人口328.3万人。经济实力居山东省第四位。
2、基础设施概况:
潍坊市铁路、公路、机场、通信及城市供水、供气和商贸设施建设已取得重大进展。公路通车里程达到14万公里。全部开通了程控电话和国内外直拨电话,电话交换机总容量达到101万。市区供水普及率达100%,居民生活燃料气化率达90.03%。
3、城市经济综述
(1)地区生产总值
潍坊现辖奎文、潍城、坊子、寒亭4区,青州、诸城、安丘、昌邑、寿光、高密6市(县级),临朐、昌乐2县,共有152 个乡镇,潍坊为地级市,辖4区2县代管6市。市中心区人口68万。20xx年潍坊市生产总值(GDP)完成1720.88亿元,按可比价格比上年增长16.5%;其中第一产业增加值211.81亿元,增长0.2%;第二产业增加值1000.63亿元,增长20.6%,其中工业增加值916.51亿元,增长21.7%;第三产业增加值508.44亿元,增长16.1%,一、二、三产业分别拉动GDP增长0.03、11.74和4.73个百分点。按常住人口计算,人均GDP达到19677元(按现行汇率折算约2520美元),比上年增长16.2%。产业结构调整取得新进展,工业在国民经济中的主导地位更趋明显。一、二、三产业的比例关系由上年的13.69:56.86:29.45调整为12.31:58.15:29.54。
(2)居民收入
1)潍坊市人均GDP及增长情况
20xx年人均GDP达到17279元(按现行汇率折算为2141美元),20xx年人均GDP达到19677元(按现行汇率折算为2520美元),比上年增长16.2%。
2)潍坊市人均可支配收入情况
城乡居民收入增长明显。据抽样调查,20xx年全市城镇居民人均可支配收入11846元,比上年增长14.8%。城镇居民人均消费性支出8816.3元,增长15.1%。
4、城市建设规划
中心城区总体布局 “一心、一环、一轴、一廊”
1) “一心”,即月河路、北宫街、北海路、健康街所围合的城市核心区;
2) “一环”,即长松路、玄武街、潍县路、宝通街组成的城市快速交通环;
3) “一轴”,即由北海路为主的交通、发展轴。
4) “一廊”,即由白浪河、虞河两侧绿化带及两河之间休闲绿地构成的生态绿化廊道。
5、未来城市规划
(1)城市化与中心城市人口规模
根据人口综合预测法,潍坊市中心城市的总人口数20xx年将达到127万人,20xx年将达到179万人;人口发展策略方面,将实行“合理疏导,向心集聚;企业集中,扩大就业;制度保障,引流稳流;安定老龄,提高素质”的总体原则。
(2)发展潍坊城市经济 提升综合竞争力
近期(从目前到20xx年)全市GDP年均增速达到13%,到20xx年GDP总量达到2400亿元,全市三产比例为10:60:30;中心城市GDP年均增速实现16%,到20xx年GDP总规模达到800亿元,占全市比重上升到33%,市区三产比例为9:58:33。
远期全市GDP年均增速为9%,到20xx年全市GDP达到5700亿元,全市三产比例为7:61:32;中心城市GDP到远期年均增速为11%,到20xx年中心城市GDP规模达到2300亿元,占全市比重为40%,市区三产结构为5:55:40。
(3)潍坊城市用地
根据《潍坊市土地利用总体规划(19972010)》,1997年20xx年全市安排的建设用地总规模为93.89km2(14.08万亩),其中建设用地占用耕地47.6km2(7.14万亩),说明耕地是潍坊市建设用地重要的供给来源。其中潍坊市区经济发展拉动城市用地增长的特征十分明显,潍坊市中心城区国民生产总值与城市用地之间呈现出较强的正线性关系,此外,城市新增功能对城市用地需求、人口增加带来的城市用地需求也呈此状况。
规划中明确了商业用地约1156ha,中心城居住用地采用“一带四团”布局,居住用地人均28.1m2,占地面积50.6m2。工业用地热病花叶病5.1m2,占地面积45.2km2。仓储用地人均9.6m2,占地面积17.3km2。
小结:近两年来潍坊市的产业结构和投资环境进一步优化,年均固定资产投资增长近1/3,其中房地产建设投资特别是住宅建设投资都在以50%以上的速率增长,说明潍坊房地产建设投资市场发展健康。潍坊市位于山东交通核心地带,三面临陆,北面靠海,终年四季分明,属于中国比较适宜人类居住的城市之一。
二、调查内容
1、调查时间:
20xx年7月21号、22号
2、调查区域:
以围绕潍城区为主,奎文区为辅向其城区楼盘展开调研。
3、调查对象:
面积在50亩以上,建筑面积在10万平以上的楼盘等
4、调查目的:
了解潍坊市及拟投项目的周边房地产投资环境
三、目前房地产状况调查
1、产品形态
单就从房地产产品来说,潍坊房地产市场还处于初级阶段。很多产品还没有在市场上出现,就目前市场上的产品形态和品质还不能从根本上解决市场需求,产品升级还有一个过程。从建筑形态上来看,简单
的复制,借鉴的东西太多了。有个性,有标志性的建筑还是太少。缺少自己的文化内涵和自主创新。通过7月22号的调查,发现潍坊市民不喜欢东西山墙的房屋,不喜欢高层。喜欢格局方正和正南正北的房屋。这就导致了房地产市场建筑规划设计的产品守旧,束缚了产品品质的提高,单体建筑往往做成板式,整个市场都是这种产品,没有错落感,形成不了好的视觉效果,也不利于社区景观的营造。当然在实际操作过程中,开发商能自然的换位思考,从使用者的角度考虑产品研发和交易的便利性,充分尊重使用者的利益对潍坊房地产行业的成熟起到了很好的推动作用。
通过简单统计,目前市区在售楼盘100多个,几乎遍地开花,但没有精品,同质化,同样化相当严重,所有楼盘几乎都是一样,其价格也相差不大,差价主要显示在地段差别上。目前市场上缺少两极产品:1、最差。低档房,不是说品质很差,而是价格要够低。要让单位职工和农民买得起。2、最好。当然是说品质、配套、房型、房价要质优价高。地段倒不是主要问题。奎文区有一个目前潍坊市场上比较高档的楼盘,叫玫瑰园。小高层和高层,建筑面积12万平方米。6层买到4200元每平方米。但是销量一般,主要是规模不大,很多配套上不了。主推巴厘岛风格的景观设计,在潍坊绿化作为楼盘卖点,不具有冲击力度。在潍坊整个城市的绿化都是相当不错的,而且绿化比较容易做,绿树成荫,芳草萋萋满眼都是。
2、市场需求量
任何行业的发展,最根本是需求的存在。就目前潍坊住宅需求是刚性的,有很大的量存在。
潜在需求,目前城区现有居民108万人,到20xx年,由于城市化水平的提高,具有关部门分析,潍坊城区居民将增加到130万人,这期间就有22万人需要解决住房问题,按人均30计算,就需要660万的住宅面积。
现有居民改善住房需求,假定只有10%的城市家庭,考虑改善住房条件,其每个家庭只想增加20平米,那么潍坊10%的城市家庭是30000户,这个改善需求是60平米。
随着城市改造力度的加大潍坊城市房屋拆迁正处于快速发展阶段。未来一段时间内由于基础设施建设旧城改造危房拆迁,城市房屋拆迁量将仍保持较大规模,从而形成对房地产的巨大需求。
总体来说潍坊市房地产未来几年的发展仍将是平稳上升的。
3、房地产价格
20xx年奎文、潍城、高新中心区,住宅的均价已到3000元/平米。最高的已到3500元/平米。从区域市场房价来看奎文区是房价领跑者,潍城区房价相对要低一些,但均价也到2800元/平米。给我的感觉是潍坊的房产是比较实在的,盖什么样的就卖什么样的,没有唬头,缺少锦上添花的东西,就像去农民的菜园里买青菜一样,货真价实当然是没有泡沫和水份,房价是合理的。当前潍坊市区房地产市场总体是健康的。今年及今后一个时期内,市区房价依然不会下降,房价稳中有升的基本态势仍然不会改变。
据市房管局对市区89家房地产开发企业今年以来的投资、开发建设及销售等情况的调查数据显示,今年上半年,市区共完成房地产开发投资44.3亿元,同比增长44.6%,增幅比去年同期有所下降。其中,商品住房完成投资34.7亿元,同比增长34.6%;商品房施工面积为345.5万平方米,同比增长82.6 %,其中,商品住房施工面积252.4万平方米,同比增长80.1%;商品房新开工面积109.1万平方米,同比增长19.95%,其中,新开工住房95.95万平方米,同比增长26.06%;据统计,共批准商品房预售面积161.73万平方米,同比增长61.7%;完成初始登记面积141.43万平方米,同比增长24.09%;完成商品房买卖面积59.67万平方米,同比增长1.09%;多层80-100平方米、高层100-120平方米的户型已经成为市场主流;商品房空置三年以上的面积仅为5.1万平方米,房地产市场发展进一步健康理性。
预计今后一段时间内,如果国家从紧的金融政策和货币政策没有大的变化,随着市场主体整合效应的进一步显现,房地产投资增幅会有回落,但回落的幅度不会很大。据调查统计,上半年,市区新建商品房销售均价同比增长2.2%,比去年同期涨幅回落1.3个百分点。
价格的上升,是受内因和外因两种因素综合作用的体现。内因方面,主要是由于成本的增加,必然导致价格上涨。首先是土地成本的增加,土地招拍挂制度,直接增加了开发企业获得土地的成本。其次是建筑成本的增加,近年来,钢材、建材价格大幅上涨,人工成本较大提高,特别是今年以来,据估算,钢材价格上涨了约50-60%,混凝土价格上涨约30%,水泥价格上涨约50%,人工成本上涨了1-2倍,各种配套费用也有了大的提高。同时,新型建筑材料的运用、小区环境的营造、配套设施的完善等等也都会推动房价的上涨。外因方面,是住房消费的增长。主要一是由于城镇居民、流动人口增多,商品住房需求量不断增大;二是城市建设力度加大,因拆迁而购房的居民较多;三是社会各类群体收入水平的提高,购买力增强。
各项数据显示,潍坊市房价尽管持续上升,但不会出现大起大落,房价总体上是合理的,不存在虚高或泡沫,今后一段时间内,房价不会下降,总体稳中有升的态势不会改变,但上升会放缓。