商品调查报告
爱习作提供的商品调查报告（精选5篇），经过用心整理，希望能对您有所帮助。
商品调查报告 篇1
一、概述
20xx年度是我国房地产和建筑业发展面临结构调整和转型升级之年，也是全行业聚焦新型建筑工业化和装配式混凝土建筑的元年。在国家和地方政府大力提倡节能减排的环境保护政策引领下，我国建筑业开始艰难的迈向绿色建筑及其工业化的突围发展之路。
我国的装配式建筑在上世纪八十年代后期突然停滞并很快走向消亡，PC技术沉寂了三十多年之后又重新在中国兴起，这是一个令人鼓舞和值得期待的事件；时隔30年的断档期，无论是技术还是人员都非常匮乏，短期之内无法从根本上解决人员、技术、管理、工程经验等软件方面的问题。现实的情况是大家采用投资办厂来应对产业化发展需求，建了工厂才知道市场并不成熟，运营管理非常困难，各地产业化推广都停留在试点示范工程阶段，根本无法实现建筑工业化的质量和成本优势，这种舍本逐末的做法非常普遍。
本年度装配式建筑受到社会各界的高度关注，尤其是在国家最高决策层明确要发展装配式建筑，推动新型建筑工业化的号召下，随着国家和行业陆续出台相关发展目标和方针政策的指导下，全国各地20多个省市陆续出台扶持相关建筑产业发展政策，推进产业化基地和试点示范工程建设。住宅产业化基地涵盖开发、设计、施工、建材部品、设备等全产业链企业，大多数企业都将装配式建筑市场锁定在住宅产业化领域。全国各地同质化竞争的局面非常严重，各主要区域预制混凝土企业生产任务严重不足，产品和施工质量参差不齐，许多从事PC业务的企业亏损严重。建筑工业化再度引起社会各界的高度关注和深入思考。
二、技术标准
1.装配式建筑体系
我国目前实施的装配式建筑体系包括混凝土结构体系和钢结构体系两大类，详见表1。
从表1中可以看出建筑体系与构配件的对应关系，其中构件之间的连接构造是关键技术，也是实施装配式建筑质量控制的重点内容。
2.标准体系
我国预制混凝土技术标准编制历时10年左右时间，截至目前预制混凝土领域的国家和行业标准已基本齐备，现行的预制混凝土结构设计、构件生产、结构施工、工程验收等系列标准完全可以指导我国建筑工程领域的装配式结构工程实施。目前最大的困惑是许多专业人员缺乏预制建筑方案设计和预制工程实施的训练，对标准的理解和应用没有整体概念，造成许多项目出现技术经济性差，甚至出现一些质量问题的现象。当务之急是要引入有经验的预制混凝土专业咨询机构，通过和业主、设计、施工、生产等工程实施主体的紧密合作，系统策划预制混凝土工程的设计方案、实施质量和项目成本，才能体现装配式建筑的优势，促进装配式建筑稳步有序的发展。
国家、行业及地方主要标准规范已基本编制完成并颁布实施，为了普及和推广装配式建筑有关知识，装配式建筑技术交流和专业培训活动非常活跃。在参加学习交流之后，大家的普遍困惑是我国各地的装配式建筑发展理念还很不清晰，装配式建筑的技术体系和实施方案尚没有确立，许多企业缺乏从系统层面开展装配式建筑的研究开发能力。
3.关键技术研究
装配式建筑关键技术研究仍然是未来需要聚焦开展的工作层面，以为我国建筑产业化的深入、持续和广泛推进提供强大的技术支撑和保障，表2是关于装配式建筑关键技术研究的项目和主要内容要点，这些研究成果及形成的有关技术标准能极大丰富我国装配式建筑技术标准体系。
三、发展动态
1.房地产开发企业
在万科集团为代表的开发企业推进住宅产业化取得阶段性进展的情况下，许多开发企业开始主动或被动地关注住宅产业化和预制混凝土技术发展，部分企业开始尝试产业化住宅试点项目的探索。目前的房地产宏观形势依然严峻，各地出台的产业化政策是开发商关注产业化的主要动力，一旦限制或激励政策落实不到位，住宅产业化将面临非常尴尬境地。目前开发企业尚处于产业化认识的迷茫和困惑期。
2.设计咨询企业
由于房地产市场的低迷和各地产业化政策相继出台，许多有实力的设计咨询企业开始探索向产业化方向转型，本年度有实力的设计企业通过试点工程和专业咨询相结合，开展装配式建筑的工程设计工作和技术服务，成为本年度产业化发展的一大亮点。应该认识到目前的设计咨询企业的专业研究工作还比较欠缺，在装配式建筑领域总体技术水平有待提升，工程实践经验需要慢慢积累。
3.大型建筑施工企业
由于房地产市场的深度调整，全国各地建筑工程的开工量严重滞后，本年度最大亮点是中建总公司成立了具有产业一体化平台（开发+设计+生产+施工）的建设科技集团，整合全国的产业化资源，探索装配式建筑一体化建造模式。全国各地的地方施工企业也纷纷开始涉足建筑工业化领域，都从预制工厂和试点工程入手，实施效果还有待时间检验。前期进入装配式建筑领域的承包商一般都面临产业平台建设时间长、投资大、市场空间有限、产业链资源匮乏、产业化项目实施困难及成本压力大等问题，很显然这些问题短期内无法解决，必须要上升到企业长期发展战略层面来定位，才能实现产业化建造的优势。因此建议实力较强的承包商应坚持本土化长期发展战略，尽快形成所在区域的专业化和差异化竞争优势。
4.PC生产企业调查
1)缺乏对全国范围及各区域的PC工厂规划布局调查分析和指导，造成PC工厂的投资建设处于混乱无序状态，有的地区投资过度造成重复建设，有的地区尚处于空白状态。
2)全国各地原有PC工厂几乎都是以市政基础设施和水泥制品为主的企业，转型做建筑构件有一定基础，但也存在经营管理和质量标准的巨大差异，需要时间来完成转型。
3)新建的PC工厂近几年已超过100家，厂房和设备等硬件设施都比较到位，但缺乏技术和管理等软件方面的建设，尤其是专业人员短缺，造成经营困难，质量水平较低的问题比较突出。
4)东部经济发达地区的大城市PC工厂发展较快，整体技术管理水平较高，是引领我国PC企业健康发展的排头兵。
5.PC产品分类调查
6.PC产品质量水平调查
1)我国PC产品质量整体水平依然较低，除了市政基础设施类构件质量较稳定外，建筑构件和水泥制品质量不容乐观。
2)PC产品生产的专业化和多元化矛盾短期无法化解，主要问题是没有长期发展战略，依靠低价竞争是其主要经营手段，给企业的产品质量提升造成困难。
3)PC企业的`科研和技术质量管理投入严重不足，科技和生产管理人员短缺且缺乏系统培训，缺乏创新且产品质量低劣问题突出，市场有效需求不足和长期低价欠款经营造成许多企业处于进退两难的境地。
4)全面提高PC产品质量成为PC行业健康发展的当务之急。
7.PC产品市场应用分析
8.设备配件企业
本年度国内外设备配件企业发展较快，我国新建的PC生产线的自动化和信息化管理水平不断提高，预制工厂的设备工业化水平已达到国际先进水平，但设备运行质量还很不理想。一方面由于目前的市场严重不足，建成之后的生产线无法正常运行，大多数都处于停滞状态；另一方面由于构件的标准化定型较差，无法满足设备的产能要求，生产效率普遍达不到设计要求。由于厂家数量多，设备配件企业的竞争呈现白热化状态，技术服务能力不足，经营状况堪忧。因此建议设备厂家不要盲目推广构件生产线，要做好客户的售后服务工作。综上所述，装配式建筑产业链相关企业面对建筑工业化发展普遍面临准备不足、人才匮乏、缺乏经验积累等软实力的考验。
四、市场开发
我国装配式建筑和预制混凝土市场尚处于初级阶段，全国各地基本上集中在住宅工业化领域，尤其是保障性住房这一狭小地带，前期投入较大，生产规模很小，造成预制构件的成本普遍较高，装配式建筑的成本、质量、工期、环保等优势还很难充分体现出来，短期之内还无法和传统现浇结构市场竞争。
目前的预制构件市场远未成熟，预制混凝土市场仅依靠政府推动远远不够，关键是要依靠一批有实力的企业进行全方位系列开发装配式建筑体系，扩大预制混凝土应用领域和使用范围，形成建筑构件和市政基础设施构件的同步协调发展、预制厂家与工程项目的设计施工紧密合作的局面。我国预制构件的市场开发要坚持多样化和专业化相结合的发展路径。
1.住宅市场
目前装配式结构的热点多集中在住宅市场，尤其是政策性保障房市场，由于各地政府成本控制比较严格，如果不能确立产业化建造的成品交房标准，提高装配式建筑的性价比和舒适度，短期内无论是装配式混凝结构还是钢结构还都无法和现浇结构竞争。
随着经济社会发展，我国保障房的市场会逐渐减少，实施产业化建造除了各地基础条件较差外，工程造价低成为实施产业化建造的主要障碍，未来的装配式建筑主战场不会是保障房。商品房市场由于受房地产深度调整的影响，目前许多地产商都处于心有余而力不足的观望状态，大家都往朝轻资产的投资公司方向转型，希望转型成为房屋公司的地产商非常少，因此商品房的装配式建筑体系还有很长的路要走，短期主要停留在经济性较好的标准化构配件层面市场需求。
综上所述，未来的住宅产业化市场风险和机遇并存，没有实力和资源的企业投资预制构件行业需要慎重决策。
2.公共建筑市场
我国公共建筑市场一直很少采用装配式混凝土结构方式建造，除了建筑个性化要求外，给工程标准化设计带来诸多障碍，导致其实施装配式建造难度大，成本高。多年来预制外墙挂板是公共建筑采用预制混凝土技术的主要成果，但与各种幕墙的用量相比显得微乎其微，未来的市场推广潜力很大。公共建筑主体结构构件的预制化是未来装配式结构的重点开发领域。
3.工业建筑市场
我国的工业建筑市场一直以钢结构和现浇混凝土结构为主，装配式结构主要应用在单层重型工业厂房中，工业厂房的预制标准化体系比较完善，但一直缺乏创新发展，用量逐年减少，目前采用的PC厂房一般以排架结构为主。
近年来预应力空心板和双T板的在工业或商业建筑中的应用开始复苏，一方面由于其采用预制预应力技术，施工速度快、成本低、经济性较好，逐步得到行业认可。另一方面由于生产厂家都比较小，产品质量控制水平较差，技术服务能力不足，经常会出现一些市场推广方面的困难，也存在工程实施过程的质量管理和验收问题。建议从事该产品生产的企业加强和设计咨询企业合作，高度重视预应力产品的生产质量和推广应用工作，确保装配式建筑的工程质量和性能提升。
4.市政景观市场
除传统地砖、马路牙等普通水泥制品一直在大量使用外，近年来各种新型预制混凝土市政景观产品得到重视和开发，由于其表面的颜色和质感可以采用装饰混凝土技术实现其装饰耐久功能，包括预制混凝土广场铺地板、排水沟、雨水盖板、景观座椅等系列产品开始引起行业关注，从事该领域的企业应把新产品开发、产品质量提升及技术服务作为培育市场和推广应用的重点。
5.基础设施市场
桥梁、排水管、管片等基础设施类构件标准化程度较高，市场和生产企业专业化程度高，从业人员比较稳定，企业经营状况一直较好。该类企业的专业化和地域化特征非常明显，也有部分综合类企业利用产品多样化经营方式保持适度规模和稳定运营取得市场竞争优势。随着我国城镇化进程发展，各类基础设施需要不断完善和升级改造，未来的市场潜力巨大。具有本土化特征的专业化公司是该领域的发展方向。
五、问题与对策
建筑工业化和装配式建筑的呼声越来越高，全国各地推广预制技术的热度还在不断增加，从各地反馈的产业化试点示范工程和工厂运营的信息来看，实施过程存在问题很多，实际效果很差，严重影响未来预制混凝土技术在我国推广应用的进程。
装配式建筑相关产业链的软硬件建设还很薄弱，工程建设和设计单位的从业人员对产业化项目前期策划管理欠缺，缺乏产业化技术支撑能力和工程实施经验，由于按传统现浇结构的最低价竞标理念来管理产业化项目，经常造成产业化规划设计方案不合理，选择的承包商和构件加工厂不具备专业化技术和产业化实施能力，严重影响产业化项目的质量提升，造成工程实施过程存在可建造性差、效率低等现象。
目前的建设或监理单位投入的人员和资源条件少，对于产业化项目统筹协调能力严重不足，施工单位的专业化技术和管理水平又比较欠缺，导致项目推进过程中经常出现质量差、工期长、成本高等问题，甚至得出产业化不如传统施工好的结论，严重制约PC市场推广应用健康发展。应该认识到没有人才和质量做基础，停留在赶工期和大规模复制低品质建筑的做法是不可取也是行不通的。国内外发展的历史经验证明，不顾客观条件制约，贪大求全、急于求成的推广装配式建筑将后患无穷。建筑产业现代化的核心内涵是采用工业化精益建造手段建造高品质建筑，实现节能减排的绿色发展目标。
（1）很显然我国现行建筑管理体制还不适应产业化发展要求，需要不断改革完善，各级建设主管政府部门应及早从市场主体中脱离，探索改革现行建筑管理体制，推进工程总承包和专业化分工相结合的管理模式；鼓励协会开展对从事装配式混凝土业务的企业和人员进行系统培训和产品质量认证工作。
（2）各企业应依靠市场竞争规则，构建基于区域特色的产业化技术体系和发展平台，开展技术管理创新，提高建筑工业化技术水平，拓展预制混凝土应用领域。下大力气培育一批本土化产业化公司和工人队伍，确保产业化项目初期的完成质量和实施效率。
（3）在全国范围内要从部分有条件的大中城市开展试点和示范入手，不断总结经验，培训人才，逐步再向中小城市推广。基于目前全国各地实施装配式建筑存在问题，与各地政府大力推广预制装配技术形成很强的反差，各地都需要对产业化的目标、路径、速度等指标进行系统的总结和反思，坚持实事求是的科学态度，放慢脚步，积累经验，走出一条和而不同的本土化发展道路。
面对全国各地向建筑产业现代化发展转型升级的迫切需求，各级政府和预制混凝土行业的相关企业应保持清醒的认识，因地制宜的确定产业化技术体系和发展路径，积极开展试点工程和示范工程的建设，不断总结经验，吸取教训，脚踏实地的推进我国建筑产业现代化发展。
商品调查报告 篇2
关于 商品打折销售 的调查报告 快过年了，个个商家也都开始绞尽脑汁思考怎么回馈他的消费者们了。于是，各大商场都甩开膀子，开始一年一度的新年大促销。但是，商场中火热进行的各种促销活动，总是让消费者在买东西时深感划算，一回家算账就发现自己根本没有赚到，反而被骗上当了。这是怎么回事呢？接下来，让我为大家一一解析。
一.逢年过节，商场中那“满多少元立减多少元”的大招牌让人看得想买的心情停不下来，可你知道里面有着多少陷阱。
（1） 满一笔小额费用，可立减几块钱，如“满10元立减3元”，不少人一看，“哇塞！好划算，买！ ”很好，如果你是这样想的，那么恭喜你，你成功被商家骗了。商家正是利用了中国人惯有的贪小便宜从而致富。理性的`人一看会疑惑：既然这样，为什么不直接打折呢？其实，答案很简单，你想，如果你买了一块五毛钱的QQ糖，又如上文举例推算打七折，只付给商家一块零五分钱，再按超市收银台计算的方法计算付一块一毛钱，商家也不甘于只赚这一点呀！所以商家们为确保自己一次性赚得多，就设计出了“满一笔小额费用，可立减几块钱”这一促销方法。
（2） 还有一种方法能与上种方法媲美，而且，更聪明，更高明，更“狡诈”，门槛高了一截：满大笔消费，立减其百分之几十，如“满500元，立减50元”。别以为这与上面的方法一样，这种更阴险，假设一下，如果你在一家运动品牌专卖店看上了一双498元的运动鞋，可是，唯一的优惠就是满500元减50元。你怎么办？是想办法补齐那两块钱，还是索性放弃五十块的优惠。只要你长了脑子，你就毫不犹豫地去补齐那两块钱，谁会放着便宜不捡呢？但是，店里哪会有两块钱的商品。再假设，此店最便宜的商品是品牌运动袜，需要32元，也就是说，你想得到50元的优惠就必须买这双袜子，再花32块钱。所以，你一共要花530元，才能让你享受商家的。最后，你共花费了480元，买了一双鞋子和一双袜子，可能你会觉得很划算，但在你不知不觉中，你就进行了二次消费，商家又多卖出了一件商品。很不幸，你又中计了。就是因为人们见小便宜必占的心理，商家们才研究出“满大笔消费，立减其百分之几十”，并使用至今，效果依然理想。
二. 你还记得每次购物完了之后，总会到客服台去领一大包东西吗？可你又知道这里面会有什么坑吗？
（1）单次购物满多少钱，送精美礼品，一般，要求金额都是五六十元左右。光说没有什么感觉，那又开始假设。如果，一家超市满58元，送抽纸一提。当了你在收银台结账后，收银员告诉你这一活动。首先，你会比较开心，认为这家超市很实惠，下次会再来光顾，然后，你会按照之前收银员所说的，去服务台领取赠品。但是，得到纸巾后，你发现这种纸巾只是一种廉价货，没想象的那么好，你又会安慰自己：有赠品就好了，质量怎样无所谓。很好，一旦你有了怎样的心理，那么你又被商家骗了。你想，在你消费的58元里，商家至少赚了18元，再在里面最多用3元，买一提廉价的抽纸，也仍然赚了16元，还赢得了消费者的欢心，怎么不是一笔划算的买卖呢？而且，如果你之前就知道活动，为了得到赠品，你就会努力凑齐那58元钱，商家又一次赚了。赠品也就在消费者的“追捧”之下顺利生存喽！
（2）除了送，商家们还经常搞换购，满多少元即可换购优质商品。但是，所谓优质赠品，说白了，也就是快过期的食品，销量不好的小商品，平日里很少打折的干货等等。按着上种猜想，那商家的利润就更大了。搞换购，不仅可以给消费者好的印象，还可以在保证成本的基础上，销走不好卖的滞销品。所以，商家常用这样的方式促销，也是很正常的。
上文一系列的阐述只能表面的一些常用促销方法，而真正想要看透销售这本书，还需要我们自己去仔细研究琢磨探寻。最后送大家一句话：“商场如战场，只有保持警惕，才能百战百胜！”
商品调查报告 篇3
前言
通过视觉来打动顾客的效果是非常显著的。商品的布局与陈列的优势决定着顾客对超市的第一印象，使卖场的整体看上去整齐、美观是卖场陈列的基本思想。陈列还需要富于变化，不同陈列布局方式相互对照效果的好与坏，在一定程度上左右着商品的销售数量。超级市场在国外的先期产生与发展，使得国外超市在商品陈列与布局这一课题上研究和应用水平较为先进，特别是以欧美为代表的商品陈列技术走在了国际陈列研究的前列，像沃尔玛、家乐福、佳世客等国外商品陈列管理与国内相比较为规范，监督力度强，而且能灵活应用商品的关联性陈列，生动陈列。本文将结合来自香港的化妆品自选超市——屈臣氏为例，着重研究其商品陈列风格和特点，并指出以其为代表的化妆品超市卖场布局的不足以及改善商品布局和实现陈列设计科学化的合理建议。
一、超市的卖场布局及陈列设计
1.研究的必要性
超市是指采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，并结合超级市场和折扣店的经营优势，满足顾客一次性购物需求的零售业态。合理布局和科学的商品陈列对于吸引顾客非常重要。研究超市的卖场布局和陈列设计可以更好的指导门店的管理工作，把握销售实绩，在提高销售业绩的同时，通过合理的布局陈列赋予商品生命力，塑造超市整体魅力，体现企业的经营思想和目标。
2.设计原则
合理的超市布局和商品陈列应该迎合消费者的心理，为消费者提供舒适方便的购物环境，以达到吸引消费者的目的。一般来说，超市的卖场布局和商品陈列应遵循以下原则。
2.1卖场布局
首先，要让顾客容易进入，并尽可能久留。到超市购物的顾客中，大部分属于随机购买和冲动购买，因此商品种类要丰富、展示方法要新颖、货物拿取要方便快捷，还要让顾客进卖场尽可能看得到、看得多至关重要，可以在卖场中放置显著的促销区、展示区，创造性地发挥商品展示特色，并尽可能排除顾客在卖场中购物所遇到的障碍。
其次，特色鲜明，环境舒适，光线明亮。购物环境直接影响顾客的购物心情和对商品及卖场的印象，合理利用卖场内的空间，并通过灯、光、色、音响等设施的配合，营造舒适的购物环境，能有效促进销售额。
2.2商品陈列
超市在进行商品陈列设计时，应遵循陈列的安全性，陈列的易观看性、易选择性，陈列的易取性、易放回性，令人感觉良好（清洁感、鲜度感、新鲜感），提供信息、具有说服力，陈列成本问题等原则。商品排列简单明了，能够使顾客迅速找到所需商品，对于一些季节性、节假日和新商品的陈列要注意一定的艺术性。做好货架和商品的整理、清洁。注意将商品名和价格正面朝向顾客，价目牌应和商品相对应，位置正确。
3.卖场布局规划与商品陈列的方式和分类
3.1卖场布局的规划
卖场商品布局要实现三个目的：一是让顾客在店内自然地行走并且其行走的路线正是店方所期望的路线，即所谓顾客流动路线的控制；二是让顾客了解店内商品位置，便于选购；三是让顾客购物结束后感到满足并愿意再度光顾，实现上述三个目的要取决于以下几项技术应用：
（1）顾客流动路线的设计，要开放畅通，能使顾客轻松出入；明亮清洁，使顾客心旷神；主副通道宽度适宜；卖场与后场衔接合理。
（2）通路的设计、特别是主通路的设计应遵循以下基本原则:足够的宽、笔直、平坦、少拐角、通道上的照度比卖场明亮、没有障碍物。
（3）卖场内磁石点的设置。
（4）商品的分类，反复购买商品，冲动购买商品，连带购买商品在店内的位置。
3.2磁石理论的运用
所谓磁石，是指超级市场的卖场中最能吸引顾客注意力的地方，磁石点就是顾客的注意点，要创造这种吸引力必须依靠商品的配置技巧来完成。商品配置中磁石理论运用的意义在于，在卖场中最能吸引顾客注意的地方配置合适的商品以促进销售，并且这种配置能引导顾客逛完整个卖场，达到增加顾客冲动性购买率比重的目的。超市磁场点分为五个，应按不同的磁石点来配置相应的商品。
第一磁石点：位于卖场中主通道的两面侧，是顾客必经之地，也是商品销售最主要的地方。此处配置的商品主要是：a.主力商品；b.购买频率高的商品；c.采购力强的商品。
第二磁石点：穿插在第一磁石点中间，一段一段地引导顾客向前走，第二磁石点在第一磁石点的基础上摆放，主要配置：a.流行商品；b.色泽鲜艳、引人注目的商品；c.季节性强的商品；
第三磁石点:指的是超市内陈列货架两头的端架位置。端架是卖场中顾客接触频率最高的地方，其中一头的端架又对着入口，因此配置在第三磁石点的商品，就要刺激顾客，留住顾客，所以可配置下列商品：a.物价商品；b.高利润商品；c.季节性商品：d.厂家促销商品
第四磁石点：第四磁石点通常指的是卖场中副通道的两侧，是充实卖场各个有效空间的
摆设。这是个要让顾客在长长的陈列线中引起注意的位置，因此在商品的配置上必须以单项商品来规划，即以商品的单个类别来配置。为了使这些单项商品能引起顾客的注意，应在商品的陈列方法的促销方法上对顾客作刻意表达诉求。主要有：a.热门商品； b.有意大量陈列的商品；c.广告宣传的商品等。
第五磁石点：购物广场内部处理的商品。
3.3商品陈列的方法
超市商品品类繁多，尤其是顾客经常消费的罐装、袋装的食品及日常百货，顾客购买率高，因此，超市可以通过一定的陈列技术增加商品销售量。
3.3.1集中陈列法
集中陈列法就是把同一种商品集中摆放在一个地方的方法。这是超市商品陈列中最常用的一种方法。
在运用集中陈列时应注意：
（1）这种方法最适合周转快的商品。
（2）安排好的陈列位置。在超市中所谓好的陈列位置是指“上段”，即与顾客的视线高度相平的地方，其高度一般为１３０～１４５厘米。其次是“中段”，即与腰的高度齐平的地方，一般为８０～９０厘米。最不利的位置是处于接近地面的地方，即“下段”。
3.3.2端头陈列法
所谓端头是指双面的中央陈列架的两头。在超级市场中，中央陈列架的两端是顾客流量最大、往返频率最高的地方，从视角上说，顾客可以从三个方向看见陈列在这一位置的商品。因此，端头是商品陈列极佳的黄金位置，是卖场内最能引起顾客注意力的重要场所。同时端架还能起到接力棒的作用，吸引和引导顾客按店铺设计安排不停地向前走。引导、提示、诉求可以说是其主要功能。
所以端头一般用来陈列特价品，或要推荐给顾客的新商品，以及利润高的商品。
端头陈列法可以是进行单一商品的大量陈列，也可以是几种商品的组合陈列。由于中央陈列架的端头是非常引人注目的主要场所，所以，将几种商品组合陈列是能够将更多的顾客注意力引到更多的商品上。
3.3.3岛式陈列法
在超级市场的进口处，中部或者底部不设置中央陈列架，而配置特殊陈列用的展台，这样的陈列方法叫做岛式陈列法。如果说端头陈列架使顾客可以从三个方向观看的话，那么岛式陈列则可以从四个方向观看到，这就意味着，岛式陈列的效果在超市内也是相当好的。岛式陈列的用具一般有冰柜、平台或大型的货柜和网状货筐。要注意的是，用于岛式陈列的用具不能过分高，如太高的话，就会影响整个超市卖场的视野，也会影响顾客从四个方向对岛式陈列商品的透视度。为了使顾客能够环绕岛式陈列台（架、柜、筐）选购商品，应给予岛式陈列以较大的空间。
相对于岛式陈列要求的较大空间来说，在空间不大的通道中间也可以进行随机的、活动式的岛式陈列。这种岛式陈列的用具是投入台、配上轮子的散装筐等。这种活动式的货架可以在商店内自由活动，以便根据需要而调整，所以能简单方便地配置在各种通道里的任何地方，只要是需要的均可。这种岛式陈列的商品量虽然有限，但可被广泛利用来促进销售。采用活动式的货架做随机型的岛式陈列，其促销效果是相当明显的，尤其是在卖场缺乏有竞争力商品的时候，效果就更显著，它会带动超市整体的销售额上扬，即使撤下了活动货架，其促销的'效果还会有一个滞后的效应。
3.3.4窄缝陈列法
在中央陈列架上撤去几层隔板，只留下底部的隔板形成一个窄长的空间进行特殊陈列，这种陈列就叫窄缝陈列。窄缝陈列的商品只能是一个或两个单品项商品，它所要表现的是商品的量感，陈列量是平常的４～５倍。窄缝陈列能打破中央陈列架定位陈列的单调感，以吸引顾客的注意力。窄缝陈列的商品最好是要介绍给顾客的新商品或利润高的商品，这样就能起到较好的促销效果。窄缝陈列可使超市卖场的陈列活性化，但不宜在整个卖场出现太多的窄缝陈列，这样的话，推荐给顾客的新商品和高利润商品太多，反而会影响该类商品的销售。
3.2.5堆头陈列法
所谓堆头是指在客流量经过较多的地点向顾客推荐商品，提高销售的一种商品落地陈列。一般来说，堆头打在主副通道两侧、出入口、楼梯口、电梯口、手扶梯旁、收银台前、环样四周等地方.
3.3.6随机陈列法
随机陈列法是将商品随机堆积的方法。与整齐陈列法不同，该陈列法只要在确定的货架上随意地将商品堆积上去即可。随机陈列法所占的陈列作业时间很少，这种方法主要用来陈列“特价商品”，它的表现手法是为了给顾客一种“特卖品就是便宜品”的印象。
采用随机陈列法所使用的陈列用具，一般是一种圆形或四角形的网状筐（也有的下面有轮子），另外还要带有表示降价销售的牌子。随机陈列的网筐的配置位置基本上与整齐陈列一样，也可以根据需要配置在其他需要吸引顾客的地方，其目的是带动这些地方陈列商品的销售。
3.3.7悬挂式陈列法
将无立体感扁平或细长型的商品悬挂在固定的或可以转动的装有挂钩的陈列架上，就叫悬挂式陈列。悬挂式陈列能使这些无立体感的商品产生很好的立体感效果，并且能增添其他特殊陈列方法所没有的变化。目前工厂生产的许多商品都采用悬挂式陈列的有孔型包装，如糖果、剃须刀、铅笔、玩具、小五金工具、头饰、袜子、电池等。
4. POP广告的设置
POP 指的是促进商品销售所使用的广告宣传品。POP作为商品陈列的辅助促销工具 不仅可以传递商品信息，提示购买，并且可以活跃促销现场氛围，进而达到刺激购买的作用。POP广告是商品促销和提醒消费者购买的最后绝招，素有第二促销员的美誉 宣传品的成功与否 直接影响到促销活动整体的成败。
4.1 POP 广告宣传品主要有六大类：
1．影响消费者做出消费选择的海报、店头看板等
2．帮助产品促销的标示牌、立牌广告；
3．吸引消费者对高品质、高价位等商品的注意力的说明书、 座式促销牌等：
4．加强全产品系列印象的吊旗、牌架 展示卡等：
5．方便存货控制与清点工作的货架库存标识牌、货架插卡等；
6．改善店面外观的海报、横幅、旗帜等。
4.2 POP的投放要求：
1．确认在视线高度最显眼的位置；
2．寻找焦点广告位置 保留尽可能长的时间；
3．避开竞品广告过于集中的地方；
4．争取卖场许可，将过时焦点广告清除，定时对本产品POP进行清洁和更新；
5．确保每个终端都有有本产品的POP；
6．POP的投放要注意与产品及环境的谐调。
4.3 POP广告设置的操作要点：
1．小型价格促销海报可以直接贴到墙壁或玻璃橱窗上；
2．既宽又横的POP 在粘贴时要贴直或者稍微向右倾高一点贴；
3．既长又直的POP则要竖直地贴下去如果要倾斜的话。一定要注意把右上角稍微挪到右边；
4．从天花板往下垂吊的话．轻一点的POP (比如吊旗)可以用线吊，但同时要注意，垂吊的POP不要离商品太远：
5．立式或座POP广告放置在橱窗或货架上时 一定要放在和顾客的视线成直角的地方；
6．在卖场充许的情况下都要尽量放置POP 以展示商品的有关信息；
7．POP要坚持由厂家自己的业务员张贴以保证最佳效果。
二、案例分析
1.屈臣氏背景简介
屈臣氏，全称是屈臣氏个人护理用品商店，是和记黄埔有限公司旗下屈臣氏集团之保健及美容品牌，也是现阶段亚洲最大的个人护理用品连锁店，是全球最大的保健及美容产品零售商和香水及化妆品零售商之一 。
商店的目标顾客锁定在18——35岁的女性，她们注重个性，有较强的消费能力，但时间紧张不太爱去大超市购物，追求的是舒适的购物环境。因此屈臣氏凭借其独特的门面设计形象以及店面布局，使其店面捕捉率平均在15%左右，即走过它的每100位目标消费者大概有15人走进他的店铺买东西，这不仅得益于屈臣氏品牌的影响，更重要的是其独具特色的店面设计规划和合理的商品搭配与陈列，以及发现式的店铺布局。
2.屈臣氏店面设计
2.1店面整体布局和设计
屈臣氏的连锁商店均采用统一的门面装修，醒目的门面设计使消费者一眼便能辨认出，同时宽阔的大门使顾客在大门外便能将整个店铺尽收眼底。在大门门口还设有杂志架，将最新一期的产品促销宣传册摆放在上面方便顾客及时获取促销信息。
屈臣氏通过颜色划分店铺区域，告诉顾客各类商品的位置，最常用的颜色是蓝色、粉红色、以及黑色。
蓝域多表示个人健康护理品，比如头发护理、身体护理还有健康食品等；粉红域则是女性用品，多为美发工具，美容用品；黑域是男士专用品区域。在不同区域，屈臣氏还会在墙壁上悬挂小型灯箱，方便顾客更加快捷迅速的查找商品位置。
同时，屈臣氏对于颜色的运用还表现在价格标识。对于当期降价销售的促销品，屈臣氏不仅设有专门的促销区域，同时还在该产品原来的摆放位置上修改商品的物价牌。通常非促销品的物价牌是白、绿底黑字，而降价促销品的物价牌则将绿色改为红色，以此来提醒顾客该产品现正有优惠促销活动。
屈臣氏店面主体色调给人以轻松，愉悦，舒适的感觉，使顾客在购买过程中感觉不到迫于购买的压力，或者紧张、快速的购买节奏。
这些颜色也体现了目标群体的特点：富有挑战精神，愿意尝试，喜欢用最好的产品，寻求新奇的体验，追求时尚漂亮，愿意展示自己。
2.货架布局
纵观整个卖场，货架大体分为三类：靠墙货架为一类，专柜的展示台为一类，剩下一类是促销商品货架或者货台。货架种类少可以节省成本，但是会显得卖场单调，冷淡。
所以就要通过不同货架的排列组合。靠墙货架是卖场里面货架高度最高的，通过灯光来突出商品。促销品区域设置在卖场的中轴线上，分别从两个入口延伸，使用不同的货架摆放促销品或将促销品摆放成不同的形状，这样既使促销品集中，也将卖场划分为四个区域，减少卖场单调感。
货架陈列的商品种类与促销商品形成呼应。具体说，就是固定货架陈列的商品与促销商品具有相关性联系。比如在摆放美容化妆工具的货架附近会有化妆棉促销品；沐浴产品的货架前有香氛香体类产品，也配有面膜，眼膜等。这样的相关性商品搭配为顾客的购买提供了很大的方便性。
为了方便顾客，以女性为目标客户的屈臣氏将货架的高度从1.65米降低到1.40米，并且主销产品在货架的陈列高度一般为1.3米-1.5米，同时货架设计也足够人性化。通过观察发现，摆放有外包装盒的化妆品的货架一般比无包装盒的货架要略高且多一层，为四层货架。分析原因，有外包装盒的商品比无包装盒的方便拿取，且将没有包装盒的商品放置在较低位置可以尽量防止物品的损耗。
屈臣氏的货位布局，以及货架的选择体现了其人性化的设计理念，成为众多顾客选择该店的原因之一。
3.发现式店铺布局
屈臣氏把店铺划分为四个大的区域，即“想要区域”、“服务区域”、“必要区域”和“冲动与推动”区域。屈臣氏店铺是敞开式设计，没有门和橱窗，这样能把有限的店铺空间利用至最大。最靠近入口的地方是“想要区域”，陈列的是顾客最想要的商品，当然什么是顾客最想要的商品也是屈臣氏根据科学调查、综合各种因素得出的，并且会不断变化。通过顾客最想要的商品把他们吸引进店，接下来往里走是“冲动和推动”区域，主要通过花样翻新的各式促销活动，如“sale周年庆”、“加1元多一件”、“全线八折”、“买一送一”、“免费加量33%不加价”等，调动顾客的消费情绪。再往里走就是必要区域了，即一些生活必需品，如洗护用品等，也就是只要顾客需要就会有高购买率的商品。可能很多店主认为，必要的商品应当放在橱窗，吸引顾客入店。而屈臣氏反其道而行之，取得了很好的战绩。
屈臣氏在对店铺的商品陈列有非常严格的要求，每个固定货架上的商品陈列都是按总部的要求来执行的。如可供陈列的正常货架、促销货架、收银台、网架、挂链、堆头、胶箱等，各类陈列都会受到不同标准的指导，有着专门的陈列图。独特的货架设计与作用还包括屈臣氏自创了九格图、四方格等陈列道具。用于陈列当期促销货品或租给供应商作促销的，屈臣氏一般选定正常货架的顶层，当然这也是由总部安排位置，规定要插上显示当期促销主题的色带长条。靠墙的货架，离地面起1540毫米起，规定顶上的一层必须统一从上面第6孔开始放第一层货架层板，同样用于陈列促销商品，但必须是体积较大，顾客容易看见，有吸引力的商品。
收银台是顾客付款交易的地方，也是顾客在商店最后停留的地方，这里给顾客留下的印象好坏，决定顾客是否会第二次光临，对于任何一家零售卖场来说，收银台的重要性都是不言而喻的。很多专卖店习惯于把收银台设置在店铺门口或是店铺的入口靠墙的地方，事实证明，把收银台设置在店铺门口会给顾客造成压力，不愿意进入店铺;设置在店铺的入口靠墙的地方，方便顾客付款，但对客流会造成阻碍。屈臣氏的选择是把收银台放在店铺的中间，这样就避免了以上两种做法的弊端。
屈臣氏的收银台的货架陈列也颇有学问。在收银台前面摆放有三类商品，一是当顾客在付款的时候，收银员会在适当的时候向顾客推介优惠的促销商品，让顾客充分感受到实惠;此外，在屈臣氏经常举行商品的销售比赛活动，这是一种非常成功的促销方式，这些商品也会在收银台进行销售;第三，在付款处范围内，我们还可以发现一些轻便货品如糖果、口香糖、电池等一些可以刺激顾客即时购买意欲的商品;最后，在收银台的背后靠墙位置，主要陈列一些贵重、高价值的商品，或者是销售排名前10名的商品。
4.POP广告的运用
屈臣氏在门店的设计上对于POP广告的运用是十分频繁的，首先在入口处，会定期更换门口的宣传悬挂牌；在陈列的自制产品陈列架和九宫格上除原有的物价牌外，还会特地粘贴一张较为醒目的产品促销牌，上面通过产品图片展示与简易的促销信息，如“**元两件”、“加一元多一件”等字眼个，刺激顾客购买欲望；同时，在部分化妆品专柜上还摆有品牌介绍。在收银台的背景墙上，还有当期促销品的标识牌，方便顾客了解促销活动，同时辅助收银员做好最后的促销活动。
三、化妆品超市商品陈列与布局缺点
从市场表面上看，不同城市的大街小巷，随处可见化妆品超市的身影，呈现出一派繁荣景象。而实质是，化妆品超市的发展面临着诸多挑战，特别是县城、乡镇，一些化妆品店它们自力更生多年，仍旧处于粗放型发展阶段，店销情况表现平平。经调查，很多零售商普遍反映销售增长乏力甚至出现了负增长，大家对前景基本看淡，悲观的情绪已经超过了20xx年。网点过密、商超、电商、经济等外因，工资、房租、过度促销等内因制约了专营店的发展。“商品陈列与布局”这个问题最能影响门店形象，能直接影响销量的关键点。生动化陈列被称为“静态推销员”，做的好能够增加顾客的购买欲望，因为大多数的女性消费者是不怎么理性的。据统计：近70%的顾客在进入商店是没有决定要买什么东西的，是通过商品的生动、醒目、美观的陈列以加上有刺激的促销来激发顾客购买商品的。那么现目前我国零售类化妆品超市存在哪些问题呢？
1 门店布局缺乏技巧。除去像屈臣氏、喜爱等有整体规划的化妆品连锁超市外，其他的化妆品超市在门店的布局上总是有各种各样的问题。空间布局的不合理、各个分区的衔接性与连贯性、购物通道的宽窄等问题都有可能影响顾客影响购物情绪，而且若是店面的整体设计有问题，甚至都会严重影响顾客是否进店的决定。
2 超市陈列杂乱无章。有相当一部分化妆品专营超市的陈列没有章法，货品摆放后，大多显得杂乱无章，就像堆满货的仓库一样。有时货物还会堆积在通道内，妨碍顾客购物，这种现象的出现不仅会影响店面的整体形象，还会造成顾客妨碍，影响其决定是否再次进店购物的冲动。
3 货品陈列没有关联性。很多的大型化妆品超市在货品陈列方面不重视，没有关联性，增加了顾客在购买时的选购难度，让其无从下手，浪费了消费者的时间，也降低了消费者内
心对超市的满意度和认同感。
4 货品陈列方式单一，只是将商品见单的堆列，没有创新性的货架调整，畅销品、促销品的分区不明显，陈列方式太过呆板、单调不能引起顾客的购买欲望。
5 货品陈列没有特点，不能很好的把握产品特色，陈列位置不适当，达不成促销的目的。
四、针对化妆品超市的规划和建议
1 首先，门店布局与规划，是商品陈列好坏与否的基石
按照标准的门店布局的指导性手册中所说的，门店的彩妆区、收银区、洗涤区、护肤区、儿童区等分区要一目了然。在保持整个门店通透、明亮的前提下，不同的区域，结合产品品类的特点，设置不同的陈列道具，将背柜、超市柜、立柱、斗柜等不同的陈列道具进行搭配使用，最大限度的合理利用空间，搭建出整齐的陈列框架。
2 品类陈列，规划成形
把不同的产品品类、包装风格、颜色搭配、形状、规格综合考虑，固定陈列标准，不同品牌的产品浑然一体。这样形成开放选购的形式，不仅能陈列更多的商品，货架显得更加美观、整洁，而且节省空间。
3 货品陈列遵循关联性原则，形成顾客流动路线
货品陈列遵循关联性原则，它能让顾客在进店之后迅速找到自己想要购买产品的区域，通过品类之间的联想原则，轻松引导顾客按照既定的方向行走，方便顾客的同时，还能节省店内的人力资源。很多熟悉同名化妆品连锁超市的顾客，就算去到了不同地点的门店，依旧很快找到自己想要的商品，靠的就是陈列引导，在满足消费者购买需求的基础上，用陈列来提供隐形的“服务”。 统一规范的陈列在方便顾客寻找产品之余，能起到增强产品对顾客的吸引力、加深顾客对产品了解的作用。
4 最后，重视货架上单品陈列，陈列创新，需要激励
要重视货架上对单品的陈列，让商品在货架上就能吸引消费者并能够促成其购买。一方面是货品本身会说话——包装，另一方面就是规模陈列。陈列说起来容易，但做起来很讲究细节。为了避免审美疲劳，门店的陈列需要经常更新。要做到有计划的更新，最重要的就是陈列方面的人员配备和管理，责任到店，分工到人。每一个化妆品超市都需要经过几次调整，每一次陈列的完善，都能为门店做出一定量的销量贡献。
陈列并不是将商品摆放在货架上这么简单，好的陈列，能打通日销量提升的通道。产品陈列不仅是一门艺术，更是一门科学。
商品调查报告 篇4
一、我市商品市场的现状
1、商品市场蓬勃发展，经营门类齐全，品位不断提升
4、商品市场为社会提供了大量就业机会。全市337个商品市场共有从业人员15.6万人，其中安排下岗职工近十万人。
二、我市商品市场存在的主要问题
1、商品市场布局不合理。一是区县之间发展不平衡。XX区、XX区、XX县商品市场较多，而XX区、XX区、**县商品市场数量很少。XX区有商品市场79个，占全市的近四分之一。二是市场空间布局不合理，全市93个专业市场，其中在城市83个，农村仅10个;城市专业市场又集中在XX区，XX区专业市场有63 个，占全市专业市场的67.8%，大半江山坐落芦淞，XX区除住宅产品市场、XX区除建材市场外，几乎没有象样的专业市场。
2、组织化程度低。我市商品市场基本是各自为营，市场之间缺乏联系，商流、物流、资金流、信息流不能相互流动，互通有无;我市虽有过亿元市场21家，但大而不强，没有组建一个市场集团。组织化程度低导致市场之间，经营户之间恶性竞争，互相拆台现象严重，无法与国内外组织严密的商业巨人竞争。
3、没有产业作依托，市场辐射功能不能充分发挥。我市专业市场数量不少，但除服饰市场外大都销售额不大，市场销售的绝大部分是外来产品，服饰市场销售的服饰80%以上来自沿XX市和武汉，本地生产有服饰所占比重很小，没有产业作依托，势必增加销售成本，减弱商品竞争力，从而进一步制约发展空间。
造成以上问题的根本原因是商品市场规划滞后，政府部门宏观调控乏力，商品市场建设管理主体虚位，仍然存在多头审批现象，这种状况与我国加入世贸组织后的新形势变化要求极不相适应。加入世贸组织，我国于去年12月11日取消对外商对商业批发、零售和物流业的限制，为减少国外商业航母的冲击，需要采取国际通用的办法，对大型商业设施的设立必须进行规划和管理。目前，**市已开始着手开展这方面的工作。
三、下阶段商品市场建设的发展思路
1、大力发展现代批发市场，奠定区域商贸中心地位。
没有现代化的专业批发市场就没有现代化的商贸城市。批发市场仍然是21世纪我国商品流通的主渠道。**发展批发市场有条件和基础：批发经销以远远超过零售经销，尤其是近几年来，限额以上批发业突飞猛进，成为我市经济的一个亮点;XX区服饰市场等批发市场已形成品牌，具有较强的辐射力;良好的`区位优势和交通优势奠定了便捷的运输体系。发展批发市场的原则是：以结构调整为主线，以代理经销、仓储式配送、电子商务为业态，以发展、壮大市场的依托产业为核心，改造、提升现有批发市场，适当发展新兴、配套市场。
重点要选择一批上规模、上档次的市场进行两改一提，重中之重是芦淞服饰市场群的两改一提，巩固其龙头地位，建设成为区域性、全国性的经销中心。
一是以集约化、集团化经营为方向，按现代企业制度要求，全面完成市场改制，组建公司制，实现集约化、集团化经营。尽快完成芦淞服饰有限公司的组建，改变业主多元化(40多个产权单位)、恶性竞争、粗放经营的局面。
二是加强市场硬件改造，加强软件升级，营造适合本批发市场的交易环境和市场形象特色，为商户提供个性化、专业化服务，形成更具价值的无形市场。
三是把市场改造与市场物流整合结合起来，强化与物流配送和电子商务技术的结合。结合资产重组，成立专业性的物流公司，建立多层次的配送、代理体系，重构市场的营销网络，推动批发市场由以摊位式经营为主向以配送、代理经营为主转变，由分散的个体经营向建立公司制经营转变，由传统交易向现代化交易转变。
四是有目的地引导建立一些源头型专业批发市场。如原提出的在XX区建立一个大的家具批发市场，并带动家具制造业的发展。
2、以流通带动产业，促进产业与市场联动。
以市场兴产业，以产业带市场，形成产业与市场共同繁荣的局面，这是许多城市成功的做法。义乌、石狮的崛起，靠的就是商贸与工业企业的良性互动。我市批发市场还缺乏强有力的产业支撑。以芦淞服饰市场群为例，市场销售的产品80%以上产自沿XX市和武汉，本地生产服饰所占比重很少。服饰产业发展滞后的原因是辅料市场如面料、拉链、扣子、配饰等市场还没有形成，设计、开发、制造落后，仓仓储、配送、流通没有形成链条。市场没有产业作依托，销售成本势必增加，市场竞争力减弱，市场辐射功能不能充分发挥，从而进一步制约了市场的发展空间。
发展市场的依托产业，扩大**产品的市场占有率，是市场转型、升级的核心工作。政府和市场要把它作为一项共同的任务来抓。
一是以芦淞服饰批发市场为品牌，以芦淞服饰工业园为依托，以良好市场环境为诱力，引进由外地生产的品牌来株发展生产。
二是支持现有的企业进行 结构调整，加大项目投入、技术改造、设备更新，以提高产品质量和科技含量，打造出几个全国知名的品牌，形成知名度。同时，积极引导民间资本和有实力的经销大户，依托自己的营销网络，走工贸一体化道路。
商品调查报告 篇5
从本月各城区物业在售均价走势图中可以看出：普通住宅类物业仍然是城内区的价位最高，稀缺性和商业繁华以及产品本身特点是撑起城内区价位的主因；其次是城南区普通住宅类的在售均价，本月继续上涨，区域内高档住宅的推出和稀缺地段上产品的推出是本月城南区在售均价持续上涨的动力；而高新区在售均价仅排名第三，本月高新区虽推出不少新品，但在定价方面，新项目都较为保守，优惠幅度均较大，在一定程度上拉低了区域内整体房价；其他城区本月普通住宅在售均价也呈上涨的态势，但幅度远远小于6、7月份，可见为了在20xx年最后的黄金月，房企在定价方面还是较为保守的。
商服用房类物业本月各区在售价格除城内区涨幅较大外，其他城区上涨幅度较前两个月均略有减少，目前城内区和城西区有综合商业体成交外，其他城区仍是以社区底商为主要成交对象，因社区底商成交的不固定性影响商服用房的销量呈上下大幅震荡。
写字楼类物业本月高新区继续独占前五强，仍然占据了相当的市场份额，从本月写字楼成交数据来看，除了城北区在售的天地时代广场和海璟蓝寓外，其余都是高新区的项目，高新区良好的办公环境和投资环境是写字楼市场得以发展的主因。
一、主要原因
（一）成本推动。
普通商品房价格是由成本、利润和税金三个部分组成，而成本占整个价格的80%，主要由土地、建筑安装工程、附属公共配套、公共基础设施和前期工程等五大项。从1997年至20xx年年一类区域成本分类比较，土地从355元/㎡上涨到707元/㎡，上涨98%；建安工程从555元/㎡涨到706元/㎡，上涨27%；公共基础设施从15元/㎡涨到290元/㎡，上涨1800%；附属公共配套设施从15元/㎡涨到150元/㎡，上涨900%。成本中，主要是土地、建安工程、公共基础设施和附属公共配套设施费用的提高，企业利润标准8%虽然没有改变，但因利润提取是随成本基数计提的，利润也水涨船高。
（二）市场拉动。
房价的高低从某种意义上折射出这个地区的生活水平。据调查，1996年xx地区城镇居民人均收入5282元/年，农民人均收入2845元/年，到20xx年分别增加到9650元/年和5470元/年，增幅分别为83%和92%。随着人们生活水平的提高，迫切需要改善居住环境。他们已经不能满足于原来的一般化住房标准和周围环境，而是向更高的居住条件迈进，他们会把房屋的质量、结构、地理位置、环保、设施配套、安全等作为改善居住的条件，而市场满足了群众的需求。
（三）人为炒作。
一是受外界影响。国家近几年来虽然提出了一系列抑制房价上涨的措施，但从客观来看，房价是目前刺激和推动gdp增长的最主要因素，因此，说实在，谁都不愿看到房价有明显下降，中央政府强调“发展是大局”，地方政府可以从土价拍卖和房地产开发中收取大量的资金用于城市建设，因此，地方政府更多的是希望以房价刺激经济增长，寻求发展政绩；一些经济学家也以“市场经济，有市场就应随意发展”为口号，一方面高举发展大旗，另一方面为房产商摇旗呐喊、歌功颂德，趁机谋取利益，使得老百姓产生一定的恐慌心理，赶涨买涨，造成房价总体上扬。
二是媒体商业化炒作。一部分购房消费者因缺乏对当地房地产市场真实信息的掌握，只能轻信房屋销售商、轻信广告和社会上的传闻，在房地产市场中，商业传媒为谋求商业利益，夸大其词，夸张宣传，这不但表现在房地产，还表现在药品、保健品、化妆品等广告方面，给群众造成误导，使群众对其价格运行的判断产生了偏差，人为营造了一个巨大的市场。
（四）收费混乱。
一是重复收费。在商品房价格中，水电增容、防盗门、配套设施等费用已包含在房价的成本中，但开发商在实际销售时又向购房户每户收取xxxx—4000元，用于水电增容，防盗门及各项配套设施。
二是擅自提高楼层差价。通过向购房户收取层次、朝向、位置差等手段，使楼层差价代数和大于零，而达到变相涨价的目的。
三是搭车加价。强行为购房户购置热水器、防盗门等，如热水器进价1000元/台，售价1300元/台，防盗门进价750元/扇，售价1000元/扇，从中谋利。
四是车库、阁楼销售收入不按规定冲减建安成本，购房户预收款利息也不冲减购房款。
五是截留政府规费。有的开发商实际开发面积大于建设许可规划面积，少的几千平方米，多的上万平方米，从而达到少解缴政府规费目的；有的巧立名目，擅自提高规费标准，如规定收取57元/㎡，实际收取72元/㎡。
六是其它价格违规问题。如不明码标价，模糊标价，明码虚价，不报价等等，这些问题主要是开发商利益的驱动。
20xx年、20xx年物价部门对该市房地产价格专项检查中，很快就初步查出价格违法金额xx余万元。
一是供给有保障，民间存房多。据调查，20xx—20xx年xx市商品房竣售比为79%，其中，普通商品房20xx—20xx年竣工60.8万㎡，销售52.6万㎡，竣售比为86%，20xx年底，积存空置普通商品房9.2万㎡，占当年竣工普通商品房面积的39%，从购房户采集信息情况看，自用房占70%，租用占12%，其它（含转售）占18%。这深刻说明购房者只有一少部分是为改善居住条件，更多的'是用于炒卖和出租等，因为巨额利益的诱惑，随着开发商大量开发，房屋的竣售比会越来越低，空置率会越来越高，同时，改善生活条件后的二手房也将流向房地产市场，因此房价涨幅必将降低。
二需求将放缓，开发持续热。20xx—20xx年，市区共竣工普通商品房81万㎡，其中20xx和20xx年两年共开发51.4万㎡，占20xx—20xx年6年总量的58%，按90㎡/户（三口人家）居住条件计算，可容纳5667户，17000人。平均每年销售2800多套，安置8500人。而20xx年该市全市（含城区和各乡镇）人口自然增长率为—1.2%，城区人口同比增长也仅0.02%（20xx年为12.4万人），据调查，20xx年底政府已储备商品房用地200万㎡将进行出让，可建成90㎡/户（三口人家）的住宅xx0套，按xx每年可销售4000套计算，可持续销售5年，再加上每年近1000户二手房要流入市场，xx每年将会有5000套住宅上市，5年新增住宅25000套，按每户三口人计算，可安置75000人，而xx目前含开发区仅有15万人。随着地区城市化进程的不断深入，住宅、商业等用地还将会继续规划投放，供大于求的买方格局已经形成。
三是宏观有调控，房价形势稳。在谋求快速发展的同时，国家也开始认识到发展的“平稳和可持续性”，因此，为防止房地产泡沫的形成，国家也开始出台措施，控制房价的过快上涨。随着“国八条”、“国六条”的颁布，也充分显示了中央政府对控制房价的愿望，大家对此要充满信心，xx地区的房价综合水平上涨会有所遏制，少部分楼盘因确实成本和地域等因素，有局部上升外，大部分房价只能保持现状，少部分房价会有下降趋势，二手房价格大部分将会稳中有降。
二、对策与建议
（一）认识上要有高度。
（二）公开房价成本。
（三）加大政策宣传。
（四）加强宏观调控。
（五）加大查处力度。
（六）做好成本监审。